Recientemente presentamos en México un estudio muy interesante —“Barreras para financiar la construcción progresiva de vivienda”. Una vez más, este estudio pone en evidencia una paradoja que atraviesa a toda la región: el mercado de la producción de vivienda es millonario, y aun no sabemos cómo financiarlo para que las familias logren construir en menos tiempo, a menos costo y con más calidad. Y esto, es una verdadera tragedia.
En México, por ejemplo, 28 millones de viviendas han sido construidas de forma progresiva, lo que representa el 62.8 % del parque habitacional. A pesar de esta magnitud, el financiamiento formal sigue siendo prácticamente inexistente: 86 de cada 100 viviendas se financian con recursos propios.
Este patrón no es exclusivo de México. Se repite en distintos países de América Latina, donde la producción progresiva de vivienda sostiene gran parte del crecimiento urbano, pero opera bajo esquemas financieros que no han sido diseñados para acompañarla con eficiencia.
El problema, entonces, no es la falta de demanda ni la ausencia de actores. Es la desconexión entre cómo funciona este mercado y cómo ha sido estructurado el sistema financiero en nuestros países de la región.
La construcción progresiva de vivienda ocurre por etapas, con ingresos variables, decisiones incrementales y múltiples actores que intervienen a lo largo del tiempo. Sin embargo, los instrumentos financieros disponibles siguen respondiendo a lógicas tradicionales: proyectos cerrados, flujos estables y garantías formales. El resultado es un sistema que, por diseño, excluye a 155 millones de familias en la región.
Pero la brecha no se limita solamente a las familias. A lo largo de la cadena de valor —proveedores de materiales, servicios técnicos y pequeñas empresas— más del 84 % de los actores operan sin financiamiento formal. Esto limita su capacidad para invertir, planificar y sostener sus operaciones, afectando directamente la calidad, los tiempos y los costos de la vivienda.
Lo que vemos, en realidad, es un sistema fragmentado: familias que construyen sin acompañamiento técnico contínuo, empresas que operan con capital limitado y marcos públicos que, pese a reconocer el potencial millonario de la producción progresiva de vivienda, no logran acompañar sus dinámicas ni sostener procesos en el tiempo.
Frente a esto, la pregunta no es si debemos financiar este mercado, sino cómo hacerlo de manera distinta.
El mismo estudio plantea una ruta clara: diseñar productos financieros adaptados a la progresividad, articular el financiamiento con la asistencia técnica y fortalecer la coordinación entre actores públicos y privados. Pero más allá de las soluciones específicas, hay un cambio de enfoque que resulta clave. Dejar de intentar encajar la realidad en el sistema, y empezar a diseñar el sistema desde la realidad.
Esto implica reconocer que la producción progresiva de vivienda no es una anomalía, sino una forma dominante de producción de ciudad en toda la región latinoamericana. Y que, si se logra alinear el financiamiento con esta lógica, el impacto va mucho más allá que el acceso a crédito.
La producción progresiva de vivienda puede convertirse en un motor económico, fortalecer a las pequeñas y medianas empresas, mejorar la calidad de las viviendas y, sobre todo, responder de manera más efectiva a las aspiraciones de millones de familias.
Desde el Centro Terwilliger de Innovación en Vivienda, este tipo de evidencia no solo busca entender el mercado, sino contribuir a transformarlo. Porque visibilizar lo que hoy no se mide es el primer paso para diseñar soluciones que sí funcionen.
Si queremos cerrar la brecha de vivienda en América Latina, tal vez la pregunta más importante no sea cuánto estamos financiando, sino si estamos financiando aquello que realmente representa la forma en que las familias construyen.