El Sobrestock de Viviendas en Chile: Radiografía de una Crisis Multifactorial

El sobrestock de viviendas en Chile es el resultado de un problema multifactorial:

Desajuste entre oferta y demanda: En 2024, el stock de viviendas alcanzó un récord de 68.000 unidades en Santiago, con una velocidad de venta estimada en 37 meses para departamentos y 24 meses para casas.

Restricciones de financiamiento: Las altas tasas de interés hipotecarias y los requisitos crediticios más estrictos truncan la capacidad de compra de los hogares, afectando principalmente a la clase media.

Aumento de costos de construcción: El aumento de precios de los materiales y terrenos presiona e alza de los precios de las viviendas, dificultando su adquisición.

Cambios en las preferencias habitacionales: La pandemia & teletrabajo modificaron las necesidades de espacio, desplazando la demanda hacia viviendas más grandes. (Generalmente ubicadas en la periferia de las ciudades, (American Dream))

¿Cómo se compara la actual velocidad de venta con períodos anteriores de la industria inmobiliaria?

La velocidad de venta actual es extremadamente menor a los niveles pre-pandemia:

Antes de la pandemia, se vendían más de 60.000 viviendas al año, cifra que aún no se ha recuperado (2024 se vendieron 40.000 Aprox).

En el segundo trimestre de 2024, las ventas de viviendas nuevas cayeron un 14% en comparación con el mismo período de 2023, marcando el tercer retroceso consecutivo.

Mientras que las viviendas de lujo, han experimentado una caída del 50% en su velocidad de venta desde 2022, las viviendas de clase media también han mostrado una desaceleración en la comercialización.

¿Qué consecuencias a largo plazo podría tener este escenario en el mercado inmobiliario chileno?

Las implicancias son variadas y afectan al sector inmobiliario y a la economía en general:

Riesgo de quiebras en el sector: Entre 2018 y 2024, 991 constructoras y 103 inmobiliarias han quebrado.
Desempleo en la construcción: La caída en la actividad ha provocado una reducción del 5% en el empleo en el sector en 12 meses, afectando a miles de trabajadores.
Aumento de tomas: La imposibilidad de acceder a viviendas formales ha incrementado la migración hacia campamentos, con un aumento del 31,3% desde 2022.
Dificultades en la política habitacional: El sobrestock y la falta de demanda dificultan la implementación efectiva de políticas públicas destinadas a resolver el déficit habitacional.

Recomendaciones para el mercado inmobiliario chileno:

Es crucial desarrollar proyectos que respondan a las nuevas necesidades habitacionales.
Implementar políticas que reduzcan las tasas de interés y flexibilicen los requisitos crediticios para ampliar la base de compradores potenciales.
Crear estímulos para la rehabilitación de viviendas existentes y la densificación urbana, optimizando el uso del suelo disponible.
Ofrecer una variedad de opciones habitacionales que se ajusten a diferentes segmentos del mercado, incluyendo viviendas sociales, intermedias y de lujo.
Fomentar alianzas entre el sector público y privado para implementar soluciones integrales que aborden tanto la oferta como la demanda habitacional.