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title: El título abre puertas, pero no construye la vivienda
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# El título abre puertas, pero no construye la vivienda
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#### [Gema Stratico, columnista experta de Revista Negocio & Construcción](https://blog.negocioyconstruccion.cl/author/gema-stratico-columnista-experta-de-revista-negocio-construcción)
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En América Latina, millones de familias no esperan a tener todas las condiciones resueltas para construir su vivienda. Construyen cuando pueden, con los recursos disponibles, avanzando por etapas durante años. En ese proceso, la seguridad jurídica sobre la propiedad importa. Pero hay una pregunta que deberíamos hacernos con mayor frecuencia: **¿tener un título cambia realmente la manera en que una familia construye?**
La respuesta parece ser más compleja de lo que suponemos.
Una investigación desarrollada en Villa María del Triunfo, Lima, por el Centro Terwilliger de Innovación en Vivienda (2023) para comprender las barreras que enfrentan las familias frente a la formalización de sus viviendas encontró tres problemas recurrentes: desconfianza frente a instituciones públicas y servicios desconocidos o confusos, procesos burocráticos que demandan un tiempo que las familias no tienen e información difícil de comprender. Una de las participantes lo resumió de manera sencilla: “Si construyo es ahora, no tengo tiempo de ir a la muni a sacar la licencia de construcción”.
La frase revela una tensión importante. **La informalidad legal puede cerrar puertas, pero no necesariamente detiene la construcción.** Una familia puede no contar con todos los documentos, permisos o condiciones necesarias para acceder al sistema formal y, aun así, continuar levantando un segundo piso, ampliando una habitación o reemplazando materiales. La necesidad de vivienda sigue existiendo.
El problema aparece en las condiciones en las que ese proceso continúa. En Perú, por ejemplo, contar con un terreno inscrito en Registros Públicos es un requisito para acceder a Techo Propio bajo la modalidad Construcción en Sitio Propio. No tener regularizada la propiedad puede convertirse así en una barrera para acceder a determinados subsidios, asistencia o mecanismos de financiamiento, aunque no necesariamente impida que la familia siga invirtiendo en su casa.
Esta tensión no es exclusivamente peruana. México reconoce la autoproducción como una parte estructural de su sistema habitacional: representa el 62,8% del parque de vivienda (SEDATU, 2024). Su respuesta ha comenzado a mirar de manera articulada suelo, financiamiento, asistencia técnica y desarrollo urbano. En Colombia encontramos otro enfoque: algunos programas de mejoramiento permiten participar no solo a propietarios, sino también a poseedores que puedan acreditar determinado tiempo de posesión; para otras modalidades, como construcción en sitio propio, sí se exige propiedad. En Chile, determinados programas de mejoramiento establecen la propiedad de la vivienda como requisito de postulación.
Las respuestas son distintas, pero plantean una misma pregunta para la región: **¿qué ocurre con la familia mientras resuelve su relación legal con el suelo?**
Tal vez necesitamos separar tres conceptos que con frecuencia tratamos como si fueran equivalentes: **tener seguridad jurídica sobre el suelo, construir formalmente y alcanzar una vivienda adecuada.** El primero puede habilitar los otros, pero no los garantiza.
Formalizar puede ofrecer beneficios importantes. La investigación realizada en Lima encontró interés de las familias cuando la formalización se vinculaba con beneficios económicos concretos, como proteger e incrementar su patrimonio y generar mejores oportunidades de financiamiento. Pero que exista un beneficio futuro no significa necesariamente que sea suficiente para modificar una decisión que la familia necesita tomar hoy.
Por eso, quizá el desafío no sea solamente acelerar la entrega de títulos o explicar mejor los beneficios de la formalidad. Es necesario preguntarnos **qué condiciones deben acompañar esa seguridad jurídica para que se traduzca en una mejor vivienda**: procesos más simples, información comprensible, financiamiento adecuado, asistencia técnica profesional y servicios capaces de acompañar la trayectoria real de las familias.
El título puede abrir puertas. Pero no diseña una ampliación segura, no financia por sí mismo una mejora y tampoco garantiza asistencia técnica.
**Si las familias van a seguir construyendo progresivamente, el desafío es lograr que cada nueva etapa de su vivienda las acerque —y no las aleje— de la seguridad jurídica, el financiamiento, la asistencia profesional para lograr una vivienda digna.**
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