¿Cuáles son las metodologías y todo el proceso para realizar una adecuada tasación de un inmueble o estructura?¿Cuáles son los errores más comunes en este proceso?
Para el proceso de valoración de cualquier activo o pasivo, sea de uso o no uso, para propiedades, derechos u obligaciones, existen principios de valoración, que fundamentan el proceso de valoración, abordando con diferentes enfoques tal como indica la Norma Internacional de Valoración vigente, IVS, 2022. Acorde a estes estándares internacionales, se cuenta en un procedimiento inicial con el Enfoque de Costo o reemplazo del bien, derecho u obligación a valorar, tal como fue obtenido al momento de compra o construcción; el Enfoque de Comparación aplicado a bienes susceptibles de ser reemplazados por otros en una condición actual o presente, y Enfoque de Ingresos, que depende de la capacidad de generación de ingresos o rentas del bien valuado.
La aplicación de estos enfoques dependerá de los Principios de Valoración entre los cuales se encuentra el Mayor y Mejor Uso de estos bienes, el principio de sustitución que podría tener el bien a evaluar, principio de anticipación o principios que tienen que ver con la finalidad, regresión o progresión o simplemente de oferta y demanda, entre otros principios que están definidos en las normas internacionales.
Por ejemplo si el bien es capaz de generar rentas, como lo son los locales comerciales, oficinas o galpones en arriendo, el enfoque apropiado para su valoración será en base al Enfoque de Ingresos y los métodos mediante los cuales se podrá abordar dicho enfoque podría ser a través de la Capitalización de Ingresos con contratos o Valores de Mercado, evaluando en cada caso, la pertinencia que dichos contratos pudieran tener una proyección en el tiempo, habida consideración de los gastos asociados a dicho rentabilidad que genera el el bien. Otra forma de abordar la valoración podría ser a través del análisis de valor residual estático o dinámico , tal como lo establece la NCh 3658/2), el cual supone la construcción de un bien que a futuro podría generar ingresos netos que finalmente entrega un valor neto que representa el valor presente del actual bien evaluado.
Por otra parte, existen bienes que tienen un valor de acuerdo a lo que valen otros bienes similares o asimilables, en cuyo caso, el valor de lo que estoy evaluando depende del valor de esos bienes comparables. Para aplicar este enfoque, podemos aplicar dentro del enfoque de comparación, los métodos de Comparación Directa, Indirecta o Mixta, donde dichos métodos incluyen procesos de homologación estadística o la utilización de regresiones lineales o aplicando métodos multicriterios, donde es posible incluir algunas variables cualitativas y cuantitativas a la valoración final del activo. Este tipo de metodología, es una mirada al presente, donde las variables más relevantes están dadas por la capacidad de sustituir dicho bien por otros, con características similares, donde el valor de dichos sustentan el valor final del bien a valorar.
También existen otros bienes que tienen características especiales en cuyo caso, su valor no está dado por el valor de otros bienes y tampoco por su capacidad de renta, en estos casos, la valoración se abordará por métodos de costo reposición cuya ecuación esencial será el valor de reposición unitario del bien según la estructura soporte y terminaciones, por la cantidad de m2 o superficie que tienen dichos bienes.
Los errores más recurrentes que podemos encontrar en la aplicación de estos enfoques y métodos, son esencialmente por deficiencias en las hipótesis de valor y la falta de análisis de los principios que sustentan el valor. En el procedimiento de cálculo otro error característico es la falta de referente de mercado o procesos metodológicos deficientes en la homologación de comparables y en la no incorporación de las variables que definen el valor, ya que varias de estas pudieran ser cualitativas y en ese sentido, es recomendable usar método de valoración con dichas variables cuyo peso o aporte en el valor final estará determinado por la suma de las distintas variables que suman al valor final.