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title: "IVA y construcción: un cambio tributario que puede redefinir el mercado de la vivienda"
description: La eventual exención temporal del IVA para determinadas viviendas nuevas y el término progresivo del Crédito Especial para Empresas Constructoras abren una nueva etapa para constructoras e inmobiliarias, donde comprender las reglas, anticipar impactos y planificar cada proyecto será clave para recuperar dinamismo, inversión y acceso a la vivienda.
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# IVA y construcción: un cambio tributario que puede redefinir el mercado de la vivienda
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#### [Revista Negocio & Construcción](https://blog.negocioyconstruccion.cl/author/revista-negocio-construcción)
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La industria de la construcción enfrenta uno de los escenarios tributarios más relevantes de los últimos años. Mientras el mercado inmobiliario continúa buscando mecanismos para recuperar dinamismo, el debate en torno al IVA vuelve a instalarse en el centro de la discusión. La eventual aplicación de una exención temporal para viviendas nuevas se suma a otro proceso que ya está en marcha: el término del Crédito Especial para Empresas Constructoras (CEEC). Dos cambios que, aunque responden a lógicas diferentes, pueden tener efectos concretos sobre los costos, los precios, la demanda y la planificación de nuevos proyectos.
Para entender el escenario actual es necesario partir por una distinción fundamental. La venta de viviendas nuevas se encuentra afecta al IVA, con una tasa general de 19%. Sin embargo, durante años las empresas constructoras contaron con el CEEC, mecanismo que permitía recuperar parte del débito fiscal asociado a determinadas operaciones de construcción. Este beneficio comenzó a reducirse progresivamente y su eliminación definitiva está contemplada para enero de 2027.
En paralelo, ha surgido una propuesta para establecer una exención temporal del IVA para determinadas viviendas nuevas. La iniciativa busca estimular la compra, reducir el stock disponible y facilitar el acceso a la vivienda en un contexto donde las altas tasas de financiamiento, las restricciones crediticias y el aumento de los costos han dificultado la recuperación del sector.
La discusión, sin embargo, va mucho más allá de determinar si una vivienda pagará o no IVA.
### **Un efecto que recorre toda la cadena**
En un proyecto inmobiliario, el tratamiento tributario no puede analizarse de manera aislada. Una constructora compra materiales, contrata servicios, arrienda equipos, subcontrata especialidades y desarrolla múltiples actividades que generan IVA. Por ello, cuando se modifica el tratamiento tributario de la venta final, también es necesario analizar qué ocurre con los créditos fiscales acumulados durante el proceso.
Esta distinción es clave para evitar una interpretación simplista. Una eventual exención en la venta de una vivienda no significa necesariamente que todos los insumos utilizados para construirla queden libres de IVA. La estructura tributaria de la operación, la posibilidad de utilizar créditos fiscales y las condiciones específicas establecidas por la normativa determinarán el impacto real sobre cada proyecto.
Para las empresas, esto transforma el análisis tributario en una variable de gestión. Ya no basta con conocer la tasa de IVA: es necesario proyectar flujos, revisar contratos, anticipar fechas de escrituración, evaluar costos y comprender cómo las modificaciones normativas pueden afectar la rentabilidad de una obra.
### **2026: un año de transición**
El año 2026 adquiere especial relevancia porque conviven dos realidades. Por una parte, el sector todavía opera bajo un régimen transitorio asociado al CEEC. Por otra, se discuten nuevas herramientas para estimular el mercado de viviendas.
Esta combinación obliga a constructoras e inmobiliarias a mirar con especial atención los calendarios tributarios. Un proyecto que se inicia, ejecuta, factura o vende en diferentes períodos puede quedar sometido a tratamientos distintos dependiendo de sus características y de la fecha en que se configure cada hecho gravado.
La planificación, por tanto, adquiere un papel estratégico. Las empresas necesitan anticipar escenarios y no limitarse a reaccionar cuando una modificación legal ya está vigente. En una industria donde los proyectos pueden extenderse durante varios años, una decisión tributaria tomada hoy puede tener consecuencias sobre presupuestos y márgenes futuros.
### **¿Puede el IVA ayudar a mover el mercado?**
El principal argumento detrás de una eventual exención temporal es su capacidad para disminuir el precio final de determinadas viviendas y, con ello, incentivar la demanda. En un mercado donde muchas familias enfrentan dificultades para acceder al financiamiento, cualquier reducción del precio puede mejorar la capacidad de compra.
Pero el efecto no es automático. El impacto final dependerá de cómo se implemente la medida, de la estructura de cada proyecto, de la capacidad de las empresas para trasladar el beneficio al comprador y de la evolución de las condiciones de financiamiento.
También existe una segunda dimensión: el stock. La acumulación de viviendas terminadas o en proceso de comercialización inmoviliza capital y dificulta el inicio de nuevos proyectos. Si una medida tributaria logra acelerar las ventas, podría contribuir a liberar recursos y mejorar las condiciones para que la industria vuelva a invertir.
Por eso, el debate sobre IVA también es un debate sobre actividad económica, empleo, inversión y acceso a la vivienda.
### **El desafío para las empresas constructoras**
En este nuevo escenario, las compañías deberán fortalecer su capacidad de gestión tributaria y financiera. Revisar contratos, identificar correctamente las operaciones afectas o exentas, administrar los créditos fiscales y coordinar las áreas contables, financieras, comerciales y jurídicas será cada vez más importante.
La transformación también exige mayor información. La industria necesita comprender no solo qué dice una nueva norma, sino cómo esa norma se aplica sobre una obra concreta. En proyectos de largo plazo, pequeñas diferencias en el tratamiento tributario pueden representar impactos relevantes sobre el costo total y la rentabilidad.
El desafío, entonces, no consiste únicamente en adaptarse al cambio. Consiste en utilizar la información tributaria como una herramienta para tomar mejores decisiones.
### **Una discusión que recién comienza**
El IVA se ha convertido nuevamente en una pieza central de la conversación sobre vivienda y construcción en Chile. La eventual exención temporal, junto con la desaparición del CEEC, marca un punto de inflexión para un sector que necesita recuperar inversión, reducir stock y mejorar sus condiciones de operación.
Más que una discusión exclusivamente tributaria, lo que está en juego es cómo diseñar un marco que permita que los proyectos sean viables, que las empresas puedan invertir y que las familias tengan mejores posibilidades de acceder a una vivienda.
Para la construcción chilena, 2026 no es simplemente otro año de transición. Es un período en el que las decisiones tributarias pueden comenzar a definir la estructura del mercado que viene. Y frente a ese escenario, conocer las reglas, anticipar sus efectos y transformar la incertidumbre en planificación será una ventaja competitiva.
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