En América Latina, millones de familias construyen sus viviendas poco a poco. Añaden una habitación cuando logran ahorrar, reemplazan un techo cuando consiguen ingresos adicionales o amplían un espacio con ayuda de familiares y vecinos. Para gran parte de la población, la vivienda no llega como un producto terminado: se construye progresivamente.
Pero hay una realidad que a menudo ignoramos: las familias no construyen solas.
Detrás de cada mejora, ampliación o nueva vivienda existe una red de actores que hace posible ese proceso. Ferreterías de barrio, distribuidores de materiales, maestros de obra, contratistas, cooperativas y proveedores de asistencia técnica conectan diariamente a millones de hogares con materiales, conocimiento, servicios y, en muchos casos, opciones de financiamiento. Son ellos quienes sostienen el mercado de la vivienda incremental.
La importancia de este mercado es enorme. En América Latina y el Caribe, alrededor de 55 millones de hogares presentan algún tipo de déficit habitacional. Para muchos de ellos, la autoconstrucción y las mejoras progresivas representan la principal vía para acceder a una vivienda adecuada.
México ofrece un ejemplo ilustrativo. Cerca del 63% de las viviendas se construyen o mejoran mediante procesos incrementales. Sin embargo, apenas el 5% de los hogares utiliza financiamiento externo para realizar mejoras. La mayoría recurre a ahorros propios, préstamos familiares o crédito otorgado por pequeños negocios de la cadena de valor. Además, más del 95% de las empresas vinculadas al comercio de materiales y la construcción son micro y pequeñas empresas.
Este patrón se repite en buena parte de la región. Desde Perú hasta Colombia y varios países de Centroamérica encontramos mercados fragmentados, altos niveles de autoconstrucción y una fuerte presencia de pequeños actores con acceso limitado a financiamiento, digitalización y asistencia técnica.
Aun así, cuando hablamos de financiamiento habitacional, la conversación sigue concentrándose casi exclusivamente en los hogares y en su acceso al crédito. Sin duda, ampliar el financiamiento para las familias es importante. Pero también es insuficiente.
La pregunta relevante no es solo cómo financiar la demanda, sino cómo fortalecer el ecosistema que permite que la oferta funcione.
La explicación es, en gran medida, estructural. Casi la mitad de los trabajadores de América Latina continúa desempeñándose en condiciones de informalidad, una realidad que también caracteriza a muchos de los actores que participan en la construcción progresiva. A ello se suma que las mipymes representan más del 99% de las empresas de la región, pero continúan enfrentando barreras para acceder a financiamiento, tecnología y capacidades de gestión.
Por ello, el desafío no consiste únicamente en movilizar más capital hacia la vivienda. El verdadero reto es construir mecanismos para que ese capital llegue a quienes dinamizan el mercado. La baja digitalización, la limitada evaluación de riesgo y la falta de productos financieros adaptados restringen la capacidad de miles de negocios para crecer y atender mejor a millones de familias.
Las ferreterías, los distribuidores de materiales, las cooperativas y los pequeños contratistas no son simples proveedores. Son nodos de confianza que movilizan recursos, transfieren conocimiento y facilitan decisiones de inversión dentro de sus comunidades. Fortalecer sus capacidades puede generar un impacto mucho mayor que intervenir únicamente sobre la demanda.
Por eso debemos pensar menos en productos financieros aislados y más en sistemas de financiamiento para la vivienda. La asistencia técnica, la digitalización, los modelos alternativos de evaluación crediticia, el embedded finance y el fortalecimiento empresarial deben entenderse como componentes de una misma estrategia.
Si queremos transformar los mercados de vivienda en América Latina, también debemos redefinir cómo medimos el éxito. El verdadero cambio ocurre cuando nuevos actores atienden segmentos históricamente excluidos, cuando se fortalecen las cadenas de valor y cuando millones de familias pueden mejorar sus viviendas de manera más segura, eficiente y sostenible.
Porque las familias no construyen solas. Y quizá la mayor oportunidad para cerrar el déficit habitacional de la región no esté únicamente en financiar viviendas, sino en fortalecer los sistemas de mercado que hacen posible construirlas.