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title: "Vivienda VIS sostenible: cuando la eficiencia también genera rentabilidad"
description: La vivienda VIS sostenible puede requerir una inversión inicial ligeramente mayor, pero el análisis de sus beneficios durante todo el ciclo de vida cambia la ecuación
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# Vivienda VIS sostenible: cuando la eficiencia también genera rentabilidad
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¿Cuánto cuesta realmente construir una vivienda sostenible y qué beneficios genera en el largo plazo? Julio Silva Salamanca **Economista Urbano y Exviceministro de Vivienda y Desarrollo Territorial** analiza la relación entre inversión inicial, ahorro, valorización y rentabilidad de la vivienda VIS sostenible, planteando los desafíos para que este modelo pueda avanzar desde una alternativa de mercado hacia un estándar de la vivienda social.
**¿Qué demuestra el análisis de costo-beneficio respecto de la rentabilidad de construir vivienda VIS sostenible frente a la convencional?**
Los análisis costo beneficio de proyectos de “vivienda social sostenible” muestran que, aunque construir un proyecto de éstos cuesta entre 0,5% y 7% más que la vivienda convencional, ese extracosto se compensa para todos los actores de la cadena. Con una tasa de descuento de 12% la TIR económica en la fase de construcción para la sociedad en su conjunto alcanza un 31,3%, con relación beneficio-costo de 1,21. Esto se explica en buena parte por las inversiones evitadas en infraestructura de servicios públicos: al consumir menos energía y agua, la vivienda sostenible reduce la necesidad futura de ampliar redes de acueducto, alcantarillado y generación eléctrica, y esa menor infraestructura evita, a su vez, emisiones de gases de efecto invernadero asociadas a construir y operar. El promotor de vivienda, con una tasa de interés preferencial de 1pp, obtiene una TIR financiera de 14,8%. Y el hogar propietario, en la operación, logra una TIR de 17,3%, superior a la de una vivienda convencional equivalente. El hallazgo central: el costo adicional no desaparece, pero deja de ser una barrera cuando se contabilizan todos los beneficios y se accede al financiamiento adecuado.
**¿Por qué la vivienda sostenible puede tener un mayor costo inicial y, aun así, resultar más rentable en el largo plazo?**
La razón está en la naturaleza de las inversiones en sostenibilidad: son costos de capital que se traducen en ahorros recurrentes durante toda la vida útil de la vivienda. Instalar sistemas de ahorro de agua y energía y materiales de mejor desempeño térmico eleva el costo directo de construcción, pero reduce el consumo de servicios públicos del hogar en cerca de 29% en energía y 40% en agua y libera capacidad en redes de infraestructura que de otra forma habría que expandir, con su huella de emisiones. Para el promotor, el beneficio va más allá de compensar el extracosto: estas viviendas se comercializan más fácil, porque los hogares ya demandan tecnologías ahorradoras. Y esa demanda no responde solo al menor gasto en servicios: la vivienda sostenible también tiene una prima de valorización de al menos 3% en los mercados inmobiliarios, atributo que el comprador reconoce y que da mayor liquidez comercial al promotor.
**¿Podemos llegar a un punto en que la vivienda sostenible deje de considerarse una alternativa de mayor costo y pase a ser el estándar de la vivienda social del futuro?**
Todo indica que sí. El extracosto —que además es muy bajo— tiene hoy mecanismos probados para neutralizarlo: financiamiento preferencial, subsidios a la tasa de interés y economías de escala en tecnologías ahorradoras, cuyo costo baja al masificarse. A esto se suma una demanda de mercado que ya empuja en esa dirección: los hogares pagan más por una vivienda que ahorra en servicios y se valoriza mejor, lo que facilita su comercialización. La combinación de estos factores —menor infraestructura pública, menores emisiones y mayor demanda de mercado— permite que las externalidades positivas superen el extracosto. El reto es traducir esta evidencia técnica en política pública, para que la vivienda VIS sostenible deje de ser la excepción y se convierta en la norma.
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