Geólogos, constructores civiles, ingenieros de distintas especialidades, arquitectos, concejales, alcaldes, políticos varios, ministros, sermis y subsecretarios han analizado un sin número de factores dentro de sus especialidades sobre el socavón que afectó a Reñaca. En esta ocasión vamos a la fuente directa, a las leyes, decretos y normas que se han cumplido o dejado de cumplir, para analizar el rol de los privados y del Estado, en una catástrofe que se pudo haber evitado.
El abogado Rodrigo Andreucci Aguilera, analiza las responsabilidades del socavón en las dunas de Reñaca en un estudio, que debido a su profundidad y sustento, se los vamos a presentar en dos ediciones consecutivas nuestra revista.
Primera cuestión previa
Los geólogos sostienen que el campo dunar se extiende desde la ribera sur del estero de Reñaca (que se ubica en el plan de Reñaca) y que desemboca en el mar a la altura de la parroquia de Reñaca, hasta el deslinde norte de la comuna de Quintero, lo que suma una extensión de 38 kilómetros de sur a norte, y con un ancho de mar a cerro de unos 5 kilómetros. Así lo han hecho saber, en los numerosos pleitos existentes contra construcciones aledañas al santuario campo dunar la punta de Concón, los múltiples geólogos que apoyan a las organizaciones que litigan y los servicios públicos en sus informes.
De modo tal que cuando se habla de construcciones en dunas, se están refiriendo a todo ese amplio sector que comprende tres comunas, la parte de Reñaca que pertenece a Viña del Mar, Concón y Quintero, en las cuales residen en conjunto aprox. 400 mil personas (sólo en la unidad geológica dunas de Concón) y en las cuales existen casi 80 mil viviendas unifamiliares y cerca de 900 edificios de 4 pisos o más (según datos Censo 2017, Casen 2020 y el catastro de inmuebles del SII).
Segunda cuestión previa, tanto en el santuario campo dunar de la punta de Concón que abarca 30 hectáreas, así como el área verde que la rodea y que conforma una franja de amortiguación por otras 20 hectáreas, carecen de condiciones urbanísticas, por ende, nunca se han otorgado en esas 50 hectáreas certificados de informaciones previas, nunca han existido permisos de edificación en esos lugares, jamás nadie pretendió construir “sobre” el santuario o “sobre” el área verde que lo rodea. De las 50 hectáreas protegidas, casi 47 están ubicadas en la comuna de Concón y tres en la comuna de Viña del Mar, no es correcto decir entonces que sólo existen 30 hectáreas protegidas cuando son en total 50 en dos categorías diversas.
Tercera y última cuestión previa, tanto el plano regulador comunal, en adelante, prc, de Viña del Mar como el de Concón, indican que en esta zona aledaña al santuario y área verde en los terrenos con pendiente igual o superior a 29° grados, las construcciones deben ser escalonadas (aterrazadas), tal norma sólo existe en los prc de Viña del Mar y Concón, no la hay igual en ningún otro prc del país, ni en Valparaíso con sus cerros empinados con construcciones precarias, o en Concepción, Iquique, Coquimbo o La Serena, en Vitacura en el cerro Alvarado o en los sectores de Lo Curro, o Lo Barnechea o La Reina donde existen múltiples edificios verticales en pendiente mayores a 29° grados, si se construye aterrazado en tales lugares es sólo por decisión voluntaria del arquitecto, no por mandado del respectivo prc local.
Y, finalmente, el tipo de suelos en los terrenos aledaños al santuario dunar y área verde, están catalogados por las normas técnicas chilenas (NCh) como clase C (la mejor es A, la peor es E), cuando se hizo la zonificación geotécnica estuvo a punto de ser encasillado como B, por ejemplo todo el plan de la comuna de Viña del Mar (las calles denominadas Norte, Poniente y Oriente) en la orilla norte del estero Marga Marga es tipo D cuando son mejorados o derechamente son E, en la ciudad de Santiago la mayoría de los terrenos son tipo B o C, de modo que técnicamente el suelo de los terrenos aledaños al santuario campo dunar y área verde es desde app. los 5 metros de profundidad lo suficientemente firme, sólido, compacto, para fundar edificios de altura.
De las regulaciones urbanísticas y medio ambientales
La zona que está al norte del santuario campo dunar, es denominada Costa de Montemar, y aquella por resolución exenta N° 104 del 18 de abril del 2005 publicada en el Diario Oficial del 12 de septiembre del 2006, la COEVA de la Quinta Región calificó favorablemente la evaluación ambiental estratégica de la modificación del Seccional Borde y Litoral Costero (que rigió desde el año 2006 hasta que caducó el año 2021).
La comuna de Concón cuenta con un plano regulador comunal reciente, publicado el Decreto Alcaldicio N° 1193 en el Diario Oficial el 17 de mayo del 2017 que fue aprobado sin evaluación ambiental estratégica. Por decreto N° 1009 del 15 de abril del año 2019 se ha dado inicio a la evaluación ambiental estratégica del prc ante el SEA, por una nueva modificación al prc sobre el cambio de uso de suelos, que no ha concluido a la fecha.
La comuna, entre los años 2005 al 2009 actualizo su PLADECO o Plan de Desarrollo Comunal, en donde consta en el tomo I que fue tratado largamente la importancia de la protección del santuario campo dunar punta de Concón que reviste tal carácter desde el año 1993, en este contexto le fue formulada consulta a Sernageomin que más adelante nos referiremos.
Una segunda actualización del PLADECO de la comuna de Concón, entre los años 2010 al 2014, vuelve a tratar y resaltar la importancia de la protección del santuario campo dunar, incluso se analiza el borrador del plan de manejo del Santuario que estaba siendo elaborado por el Ministerio de Medio Ambiente, y nuevamente en este contexto le fue formulada consulta a Sernageomin.
A su vez, el prc de Viña del Mar del 5 de diciembre del 2002, no cuenta con evaluación ambiental estratégica, pero la modificación del año 2011 que incorporó las vialidades estructurantes de la comuna al prc, sí fue evaluada ambientalmente y obtuvo su aprobación por la COEVA de la Quinta Región el 4 de julio del 2011, publicada en el Diario Oficial del 29 de agosto del 2012. Cabe destacar, que las avenidas Borgoño – que enfrenta los dos socavones – y la Avda. Reñaca Concón que une por arriba de los cerros ambas comunas, fueron analizadas en detalle y obtuvieron la evaluación ambiental correspondiente, ambas avenidas encierran los 41 edificios ya construidos y el único que actualmente se construye aledaños al santuario campo dunar y área verde.
Pero también la provincia tiene un reciente plan regulador intercomunal, publicado en el Diario Oficial 2 de abril del 2014 (Premval), cuya última modificación es del 20 de enero del 2021, que cuenta con la evaluación ambiental estratégica aprobada por la Coeva en el año 2013. En el anexo Uno del Premval se trata extensamente sobre el santuario campo dunar, se define él mismo, sus riesgos incluso se elabora un mapa con gráficas al respecto.
Finalmente, en diciembre del año 2021 fue aprobado por el ministerio de Medio Ambiente (MMA) el “Plan de Manejo del Santuario campo dunar la punta de Concón”, que fue elaborado por el MMA con el apoyo de distintos entes estatales, y que señala que la principal forma de atentado al santuario es la acción del hombre y los animales, que se pasean y juegan en la zona protegida, amén de la erosión del viento.
Es decir…
No existe en Chile, una zona con mayor regulación y protección estatal que el santuario campo dunar la punta de Concón y el área verde que la rodea, con instrumentos de planificación que cuentan con evaluación ambiental estratégica, con modificaciones esenciales anteriores a 10 años, y una serie de otras normas públicas como los PLADECOS, Planes de Manejo, etc., normas de 29° grados, etc., sin igual en todo el territorio del país.
Desigual rol en los aportes de privados y del Estado en la infraestructura de zona
Dos temas se despejan a partir de datos concretos, para los terrenos emplazados al norte del santuario campo dunar y área verde, cuya urbanizadora ha sido la empresa RECONSA, dicho sea de paso quien nunca ha efectuado obra alguna en la comuna de Viña del Mar, por ende, no ejecutó ni tuvo rol en la urbanización de los sitios o construcción de los edificios de la zona aledaña a los dos sovacones, sus terrenos se individualizan en el plano archivado bajo el número 896 en el Registro de Documentos del año 1995 del Conservador de Bienes Raíces de Viña del Mar ( 28 años de antigüedad); y las distintas sociedades que han urbanizado terrenos en Reñaca norte (al sur del santuario campo dunar), los terrenos se individualizan en el plano archivado bajo el N° 730 en el Registro de Documentos del año 1972 del Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso (51 años de antigüedad), plano de subdivisión que tiene un enorme mérito, contiene curvas detalladas de nivel que permiten hoy precisar los grados de pendiente de cada sitio, y que fue utilizado por el SII en el mes de febrero del año 2016 (dibujado por FRS) para hacer la plancheta con los re avalúos de los sitios, de modo tal que las pendientes de cada terreno, el Estado las conoce y puede verificarlas con total certeza.
Pero a partir de estos dos datos de archivos de planos de subdivisiones de terrenos, salta a la vista un hecho material y jurídico totalmente omitido.
Las pistas caleteras de la Avenida Edmundo Eluchans, que es aquella que da fluidez al tráfico vial que proviene desde Papudo, Zapallar, Puchuncavi, Quintero, Concón, con dirección a Viña del Mar y Valparaíso, se ha construido gracias a la donación que los urbanizadores y las inmobiliarias que han adquirido los terrenos aledaños a la avenida, por exigencia de los urbanizadores, han dispuestos en sus respectivas escrituras de compraventa. El municipio de Viña del Mar, no ha pagado indemnización alguna por la afectación de franjas de terreno que equivalen al 10% de cada sitio app, cada sitio ha procedido a suscribir la respectiva escritura de donación a favor del municipio de Viña del Mar, y así se ha inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna.
En Concón, RECONSA otro tanto ha hecho por casi tres décadas, las vialidades que ha ejecutado con plazas y bandejones centrales de alto nivel, mantenidas a su costo hasta hoy – regando y podando en zonas entregadas hace 30 años a la fecha - ha ido abriendo calles y avenidas que han permitido mejorar y descongestionar el tránsito, es obra de estos privados la casi llegada por calzadas perfectamente ejecutadas casi hasta el camino internacional.
Por el contrario, el Estado de Chile no ha invertido en reparar el acceso principal de la ciudad que es por Agua Santa, de hecho acaba de anunciar la postergación por un año a trabajos de reparación, no de ensanche sino que de reparación, las vialidades interiores entre de Reñaca a Concón se han ido ejecutando exclusivamente por los privados salvo los puentes, no por el Estado de Chile, que sólo hace obras de mantención, privados que han donado sin exigir pagos de indemnización por partes importantes de sus terrenos aledaños al santuario campo dunar, obras que han beneficiado a la provincia completa, no sólo a una parte específica de la comuna.
En resumen…
Toda la urbanización que privados han ejecutado, y todas las edificaciones en altura que privados han materializado, que suman 42 edificios en torno al santuario campo dunar, la zona con mayor regulación en todo el país, ha permitido suplir la insuficiente inversión del Estado en vialidad y áreas verdes en la provincia, y son estos privados quienes han donado los terrenos para mejorar la conectividad –de terrenos en 42 edificios – que beneficia a 400 mil personas.
Les recordamos que esta es la primera parte de un estudio exclusivo realizado por el abogado especialista Derecho Inmobiliario, Rodrigo Adreucci, y los invitamos a leer la segunda parte en la edición de noviembre de la revista Negocio & Construcción. Leer más
