Vivienda social: financiamiento, suelo y gestión para construir más

La generación de vivienda social requiere articular múltiples capacidades para responder a las necesidades habitacionales del país.

Junto con aumentar el número de proyectos, resulta fundamental abordar las condiciones que permiten que estos puedan iniciar y avanzar oportunamente hacia su ejecución, considerando aspectos financieros, normativos, administrativos y constructivos.

En este escenario, Carlos Marambio, Director Ejecutivo de nuestra entidad partner de contenido la Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales (ADVS), aborda los principales desafíos que enfrenta actualmente el sector y la importancia de dar continuidad a una política habitacional de largo plazo. Además, analiza el rol que pueden cumplir la industrialización, la prefabricación y la vivienda incremental frente a los procesos de ampliación y mejoramiento habitacional, destacando la necesidad de combinar innovación con asistencia técnica y estándares adecuados de seguridad y calidad.

¿A qué se dedica actualmente la Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales, cuál es su principal objetivo y cuáles son hoy sus principales desafíos?

La Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales (ADVS) reúne a empresas que participan activamente en el desarrollo de proyectos de vivienda social y de integración social en distintas regiones del país. Nuestro objetivo principal es contribuir al fortalecimiento de la política habitacional desde la experiencia práctica de quienes desarrollan, financian y ejecutan este tipo de proyectos.

Actualmente trabajamos de manera permanente en distintas mesas técnicas vinculadas a los principales programas habitacionales del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, especialmente DS19 de Integración Social y Territorial y DS49 Fondo Solidario de Elección de Vivienda, además de materias relacionadas con arriendo, industrialización, normativa, reducción de costos, financiamiento y agilización de permisos.

Hoy uno de nuestros principales desafíos es lograr que Chile pueda aumentar de manera sostenida el número de viviendas que efectivamente comienzan a construirse. El déficit habitacional sigue siendo muy significativo y, por lo tanto, no basta con anunciar subsidios o seleccionar proyectos: necesitamos que esos proyectos puedan transformarse oportunamente en obras.

Para ello es fundamental resolver las distintas dificultades que hoy afectan su desarrollo, entre ellas el acceso a financiamiento, el aumento de los costos de construcción, la disponibilidad de suelo, los tiempos de aprobación y pago, las exigencias normativas y la coordinación entre los distintos organismos involucrados.

Otro desafío central es dar continuidad al esfuerzo realizado durante el Plan de Emergencia Habitacional. La necesidad de vivienda no termina con el cierre de este plan, por lo que creemos que Chile requiere una política habitacional de largo plazo que permita mantener un ritmo estable y creciente de producción de viviendas sociales durante los próximos años.

Durante estos años, ¿qué avances ha logrado la Asociación en su vinculación con la industria de la construcción y qué aprendizajes han surgido de ese trabajo conjunto?

Uno de los avances más importantes de la ADVS ha sido consolidar una representación especializada de los desarrolladores de vivienda social y generar espacios permanentes de trabajo con autoridades, organismos públicos y actores privados vinculados al sector.

Durante estos años hemos trabajado con el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Serviu, autoridades regionales, el Congreso y distintas organizaciones relacionadas con la vivienda y la construcción, buscando levantar problemas concretos y también proponer soluciones.

A partir de ese trabajo hemos aprendido que muchas de las dificultades que enfrenta la política habitacional no están necesariamente en el diseño general de los programas, sino en su implementación. Los tiempos administrativos, las diferencias de criterio entre organismos, el financiamiento durante la ejecución, los retrasos en pagos, la normativa y los costos pueden hacer que proyectos que están aprobados o incluso cuentan con subsidios no logren iniciar sus obras oportunamente.

Por eso para nosotros es muy importante incorporar la experiencia de quienes desarrollan los proyectos desde las etapas tempranas de la política pública. Muchas veces ajustes operativos relativamente específicos pueden generar impactos muy importantes en los tiempos de ejecución.

También hemos comprobado que el desafío habitacional requiere colaboración. Estado, desarrolladores, constructoras, municipios, organizaciones sociales y entidades financieras cumplen roles distintos, pero todos forman parte de una misma cadena. Cuando alguno de esos componentes se retrasa, finalmente también se retrasa la solución habitacional para las familias.

¿Cómo evalúa el fenómeno de la autoconstrucción en Chile? ¿Qué oportunidades y desafíos representa para avanzar hacia viviendas más seguras, dignas y de mejor calidad?

La autoconstrucción ha sido históricamente una forma mediante la cual muchas familias chilenas han ampliado, adaptado o mejorado sus viviendas. En muchos casos responde a una necesidad concreta: las familias crecen, cambian sus requerimientos y las soluciones habitacionales no siempre evolucionan al mismo ritmo.

Sin embargo, existe una diferencia importante entre procesos de ampliación o construcción acompañados técnicamente y aquellos que se realizan sin asesoría profesional, permisos o estándares adecuados. Esto último puede generar riesgos estructurales, problemas en instalaciones eléctricas o sanitarias, hacinamiento y dificultades posteriores para regularizar las viviendas.

Por eso creemos que el desafío no debe plantearse simplemente como promover o impedir la autoconstrucción, sino como generar mejores herramientas para que los procesos de ampliación o crecimiento de las viviendas puedan realizarse de manera planificada, segura y técnicamente adecuada.

En ese ámbito existen oportunidades interesantes asociadas a la vivienda incremental, la construcción modular, la prefabricación y la industrialización. Diseñar viviendas que puedan crecer de manera ordenada en el tiempo podría permitir que las familias adapten sus hogares sin comprometer la seguridad ni la calidad de la construcción.

Chile cuenta además con una industria que ha avanzado de manera importante en nuevas tecnologías y sistemas constructivos. La oportunidad está en conectar esas capacidades con las necesidades reales de las familias y con políticas públicas que faciliten asistencia técnica, regularización y acceso a soluciones de mejoramiento.

En definitiva, cualquiera sea el mecanismo mediante el cual una vivienda se construya, amplíe o mejore, el estándar final debe ser el mismo: una vivienda segura, digna, de calidad y adecuada para las necesidades de quienes la habitan.

¿Qué aspectos destacan de la Revista y Radio Negocio & Construcción y cómo ha sido la experiencia de participar en sus contenidos?

Valoramos especialmente que Negocio & Construcción genere espacios especializados para conversar sobre los desafíos reales de la industria y permita reunir distintas perspectivas del mundo público y privado.

La vivienda social es un ámbito particularmente complejo, porque en su desarrollo intervienen múltiples actores y existen dimensiones técnicas, económicas, normativas y sociales que muchas veces requieren una discusión más profunda que la que permiten los medios generalistas.

Por eso consideramos valioso contar con plataformas que permitan visibilizar estas materias, compartir experiencias y abrir conversaciones sobre cómo mejorar la forma en que desarrollamos vivienda y ciudad.

Desde la ADVS agradecemos especialmente la posibilidad de incorporar la mirada de los desarrolladores de vivienda social y contribuir a que temas que muchas veces parecen técnicos puedan ser comprendidos también desde su impacto concreto en las familias y en el desarrollo del país.