¿En qué situación se encuentra el sector inmobiliario en Chile?
Primero que todo, tenemos que sincerar que el sector inmobiliario está experimentando una contracción que no veíamos desde hace tiempo. A ello tenemos que sumar una crisis urbana que incluso ha influido en la percepción de nuestros centros urbanos.
Con relación a lo primero, si observamos detenidamente el mercado inmobiliario podemos ver que se han ajustado tanto la cantidad (permisos de obra nueva) como los precios de las viviendas, lo que nos indica problemas de oferta y demanda. Es decir, los desafíos son sistémicos y no serán solucionados con acciones particulares; de hecho, una parte importante de la solución depende de factores exógenos como lo son el crecimiento económico, la inflación y la capacidad de inversión.
Sobre el segundo punto, cabe destacar que el centro de gravedad de nuestras urbes se ha desplazado debido a la delincuencia y a los problemas de seguridad. Por ejemplo, ciudades icónicas como Valparaíso y Santiago no han logrado reponerse aún al estallido social, y la respuesta del comercio ha sido migrar a comunas como Concón y el sector oriente, respectivamente. Por supuesto, ello no es gratis e incide incluso en las redes de transporte y en el acceso a bienes y servicios.
.png?width=2074&height=1064&name=inmobiliario%20(8).png)
¿Cuál parece ser una respuesta efectiva para poder contener la crisis y cuáles son las acciones erróneas que se están llevando a cabo?
La respuesta más efectiva no pasa por el sector en sí. En palabras del célebre Edward Glaeser, construir más no necesariamente es una causa del desarrollo, sino más bien es el resultado de que se requieren más inmuebles producto del crecimiento económico. Si lo pensamos con detenimiento, el desarrollo inmobiliario es una respuesta a una mayor demanda habitacional y de factores productivos.
Destaco lo anterior porque la mejor receta está en los fundamentos “macro”. Sin seguridad y sin crecimiento económico es difícil que las familias y empresas tengan recursos e incentivos para invertir. Un ejemplo de esto es el programa de garantía estatal para el pie de una vivienda, si bien el gobierno lo anunció dentro de un paquete para aliviar el déficit habitacional, éste olvidó que la banca no iba a cambiar su proceso de riesgo para financiar créditos, motivo por el cual su impacto ha sido acotado.
¿Cuál es la predicción de lo que podría llegar a suceder con la industria inmobiliaria a corto y mediano plazo?
Creo que probablemente habrá un efecto rebote en precios y cantidades una vez nos recuperemos del shock, lo cual nos ayudará a retomar la senda previa a 2019. ¿Cuándo? No lo sé, pero ello ha sucedido con cada evento significativamente negativo que ha afectado a las sociedades modernas desde hace más de 300 años. De hecho, si no hay una recuperación, podemos hablar con claridad de que la crisis habitacional desborda a un sector en particular, lo que nos sugiere que económicamente la conducción del país necesita mayor atención.
Dicho lo anterior, el sector de las viviendas sociales me preocupa particularmente. Y es que, más allá de los esfuerzos del Plan de Emergencia Habitacional, la eliminación del Crédito Especial a las Empresas Constructoras (CEEC) genera un desincentivo grande para su desarrollo, pues el costo aumentará en un mercado donde no existe posibilidad de incrementar los precios. En consecuencia, es probable que haya empresas que dejen de construir, así como también otras que sólo se dedicarán a adquirir suelo más barato. En el mejor de los casos, veremos que se acentuará la construcción de viviendas sociales en áreas periféricas, lejos de las zonas metropolitanas donde vive el 70% del país, lo que desfavorece tanto el acceso a bienes y servicios como la integración social. Si no corregimos este problema, no habrá plan ni crecimiento económico que nos permita hacerle frente a un déficit que últimamente sólo sabe de cifras al alza; más aún, de seguir con esta decisión, la misma reforzaría los patrones de segregación que nuestra política habitacional busca disminuir Leer más
