IVS 2025, ESG y valoración: del criterio general al impacto medible en el valor

Las IVS 2025 refuerzan una idea central: los factores ESG no deben tratarse como un elemento decorativo del informe, sino como variables que pueden incidir en el riesgo, los flujos, los costos, la obsolescencia, la liquidez y, finalmente, en el valor. La norma incorpora una definición de ESG y un apéndice en IVS 104 sobre datos e insumos, indicando que el valuador debe estar atento a la legislación y marcos aplicables cuando estos factores impactan una valoración.

En la práctica, esto obliga al tasador a preguntarse si un activo inmobiliario, industrial o corporativo está expuesto a riesgos ambientales, sociales o de gobernanza que el mercado ya está reconociendo. Por ejemplo: eficiencia energética, certificaciones, riesgos climáticos, permisos, contaminación, seguridad operacional, relación con comunidades, cumplimiento normativo o calidad de la información corporativa. Si esos factores son materiales, deben ser analizados, documentados y reflejados en la metodología.

El principal desafío de la industria es traducir variables ESG en impactos económicos verificables. No basta con afirmar que un edificio es “sustentable” o que una empresa tiene “buen gobierno corporativo”. El reto es determinar si ello se expresa en mayores ingresos, menores vacancias, menores costos operacionales, menor tasa de descuento, mayor vida útil, menor riesgo regulatorio o mejor acceso a financiamiento. La dificultad está en la calidad de los datos, la falta de comparables, la heterogeneidad de métricas y la ausencia de evidencia suficiente en algunos mercados.

En ese sentido, IVS 2025 impulsa una valoración más trazable: exige mayor atención a los datos, los insumos, los modelos utilizados y la transparencia del juicio profesional. La sostenibilidad pasa a estar vinculada con evidencia, no solo con declaraciones. Esto es especialmente relevante en mercados inmobiliarios e industriales, donde los riesgos físicos, regulatorios y de transición pueden afectar el valor de forma directa.

Respecto de versiones anteriores, IVS 2025 introduce un énfasis más explícito en sostenibilidad, gestión de datos y transparencia. También fortalece la necesidad de explicar las fuentes utilizadas, los supuestos relevantes, las limitaciones de información y la forma en que determinados factores fueron considerados o descartados. La actualización busca mejorar la consistencia, comparabilidad y confianza de las valoraciones en distintos mercados.

El mensaje para el mercado es claro: ESG no reemplaza los métodos tradicionales de valoración, pero sí mejora el análisis del riesgo y de la calidad del activo. Un buen informe no debe “forzar” ajustes ESG; debe identificar si son materiales, demostrar cómo impactan el valor y transparentar el razonamiento técnico utilizado.