Elección de un terreno para un futuro proyecto
Para seleccionar un terreno apto para construir un proyecto inmobiliario, se tienen que tomar diferentes factores técnicos y económicos. En primer lugar, depende del perfil que la inmobiliaria tenga, ya que se puede enfocar en la construcción de casas, departamentos, oficinas, bodegas, strip centers, etc. Generalmente las inmobiliarias se dedican a un tipo de construcción con ciertas especialidades, además de desarrollarse en zonas específicas.
Luego hay que tomar en consideración los estudios de mercado más globales, es decir de empresas clásicas de estudios de mercado, este tipo de estudios suelen dar una idea de cómo está el mercado en el que quieres incursionar, por comuna y ciudades. Después es fundamental realizar tu propio estudio más detallado de la zona y del producto que pretendes desarrollar.
Compra de terreno
Para realizar la compra de lugar, el ideal es comprar de forma directa el paño de terreno, ya definido en base al estudio previamente realizado. Esta acción toma más tiempo que comprar el paño que ofrecen las corredoras de propiedades, y en general tiende a ser mejor elección la compra directa que la que te llega por un corredor, para luego analizar las posibilidades de construcción en el terreno en base a la norma de la zona para poder evaluar su valor.
Tiempos
Cada proyecto inmobiliario cuenta con diferentes tiempos de construcción y permisos, ya sean municipales o ambientales. En el caso de un edificio de departamentos en una zona urbana se tiene que considerar que, la elección del paño de terreno, más la compra de varias casas, con los respectivos permisos de edificación se demoran en torno a 1 año y medio (mínimo un año y máximo tres años).
En cuanto a la elección del terreno, hay detalles más finos que analizar antes de la compra, como el análisis de la tierra, si este tiene roca, el tipo de tierra, pendiente del terreno. Todo esto obliga a evaluar más profundamente la definición del costo de la construcción y por tanto el valor del terreno.
Mientras el paño no esté inscrito a nombre de la inmobiliaria, pueden pasar diversas situaciones, por lo que no se avanza en gastos más profundos que en lo básico de la arquitectura y en el desarrollo.
Ya con el paño comprado, se desarrolla el resto de los proyectos que tienden a avanzar en paralelo y se suelen producir conflictos entre ellos, que se tienen que ir manejando dentro de los 9 a 12 meses de desarrollo del proyecto. Uno de los conflictos más clásicos, es que el fierro del calculista no deja espacio para que pasen los cables eléctricos, lo que provoca retrasos.
Después viene el desarrollo de todas las especialidades para licitar la obra, es decir, los planos de arquitectura, diferentes cálculos, sistema eléctrico, etc. Todo este proceso tarda en torno a 1 año.
Luego de cerca de 2 años y medio viene la licitación de obra que tiene un promedio de duración de 3 a 6 meses.
El último tramo del proyecto inmobiliario es el de construir y recepcionar la obra, siendo este el más largo de todos, que dependiendo de la magnitud de la construcción son alrededor de 25 meses. Leer más
